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光明現代辦公室

​関于我們

  这是我们面向海内外客户精心打造的日本房地产投资平台,无论您是身在日本还是地球上任意一个国家,我们都将第一时间为您提供您需要的优质房产信息、贷款、移民和公司注册等政策信息服务。

我们的团队拥有十余年房地产中介、销售的知识和经验,业务范围涵盖注册公司 申请日本永驻(绿卡) 、日本移民 、日本一二手房产买卖、购房后房屋托管、 装修、建造等。我司还与日本27万家不动产联盟,用我们专业的态度和精益求精的服务满足广大投资者的不同需求。

不動産のご購入、ご売却は当社までお気軽にご相談ください。

​我們的優勢

热衷于房产投资的台湾客户,2013年日本房地产市场跌至最低谷之际,他们就敏锐的洞察到了其中的商机,开始大量抄底日本市场,因此我们开始将一部分重心从日本国内市场转至海外市场,这也开启了华人投资的热潮,对于我们来说既是难得的机会又是一次新的挑战。海外客户如何进行房产登记、如何贷款、如何做好租赁管理,海外送金等等。从海外客户申请手续到交易过户以及非日籍人士后续持有相关税费法规,所有的相关法律和流程都是经过专门的司法人士多次审核确认,从而制定出的一整套完整的适合海外客户的服务体系。

     与此同时,日本当地的海外银行也看到了新的商机。台湾兆丰银行、大陆的中国银行、日本信用金库都对海外客户敞开了大门。我们在和兆丰、中国银行多次合作中开发出了很多针对海外客户的贷款产品。此后,香港、新加坡、澳门、新西兰澳洲的华人客户也陆续登陆日本。让我们丰富了更多的贷款经验和房产资源。

     2014年12月我们的第一个拿到投资签证的国内客户在关西机场落地。此刻我们知道,我们将有能力给您带来更多投资的机遇和新的生活理念,我们能为您节省更多时间和金钱。我们能更好的协助您提升您及家人的生活品质,您的需求我们殷切期盼,您的来电我们将无比珍惜。

 
​户型小知识
怎么选房

1 选「公寓」还是「一户建」?

​     公寓容易出租,结构一般都是RC(钢筋混凝土)和SRC(钢构钢筋混凝土)结构,结构坚固,抗震强度高。

一户建多是自住需求,木质结构居多,好处是整块土地都是自己的,出租不怎么合适,因为最近几年的民宿的兴盛,一户建也成为很多人的投资选择。

2 选「新房」还是「二手房」 ?

     因为日本土地几乎都是所有制的原因,新房并不多,而且新房大多数性价比较低,不如二手房。

3 选「出租」房还是 「自住」用房?

     投资(出租)和自住建议分开考虑。如果实在要两者兼并考虑,那就得牺牲一点回报率了,而投资看重的是长期的稳定的回报。

4 核心区的房产和性价比好的房产该如何选择

     核心区的性价比略低,因为土地贵,房子价格高,但是在日本各处的租金水平差别不大的;房子的性价比,是根据房子的租金、管理费、房价等多种因素决定的。

  • 了解了以下几点,更有助于您选择自己想要的房产哦:

1 面积概念

      单身公寓大多数是18-40平米之间,日本只算套内面积,没有公摊。阳台面积也不算在内,20平米的房子相当于国内30多平的面积,40平米一般都是2房1厅以上,50平米3房以上,相当于国内的80多平米,日本很少有国内100平米以上的豪宅,60平米以上算是大型公寓了。

2 交 通

     车站大小决定车流量的多少,流量大的3分钟一班,小的30分钟一班,大的车站便利度相对就高得多。出租人气度也会相对变高。

     车站远近也是考虑的一个要点, 一般车站步行距离12分钟以内的都算是比较好的选择。当然选择一户建的客户的交通一般来说不如楼房。

 日本学区和中国的不同,租房同样可以享受学区待遇

2  日本房屋结构不同,银行对物件的评价就不一样。公寓  因为抗震标准80年前后不同。80年前的房子贷款时评估额会低。日本房子结构主要有以下四种结构:

(1)木质结构  日本99%的一户建都是木质结构的,当然,还有一些小型的公寓也有木质结构的。

(2)S(铁骨)极少的一户建和不足10层的公寓是铁骨结构的,也就是我们常说的钢构建筑。

(3)RC( Reinforced Concrete 铁筋混凝土) ,也就是强化的钢筋混凝土结构 10层以上的公寓强制性要求 银行评价高,耐用寿命百年。(一户建的寿命大概40年前后,维护好的话百年的也有)

(4)SRC(steel reinforced concrete )不同于RC的是骨骼使用了H型钢, 钢骨架加强型的钢筋混凝土。高级公寓,抗震级别最强。

3  日本的楼层和朝向

     如果房子不是自住的是出租收益用房的话,对于楼层朝向一般不用考虑太多啦,因为日本租客是不会考虑房子朝哪个方向的。楼层会对房子价格有一点影响,电梯新房的话每高出一个楼层大概会贵50万日元以上,顶层最贵。

 

4  角屋和角地会影响物件的价格,

     一个楼里面,角屋是最贵的;因为可视角有2-3个,同样角地也会比其他土地贵很多

 
购房税费

     来日本置业房产之前充分了解购买房产有哪些税费之后我们才能做出购房的预算和计划,产生的税费主要分为两大块,一是交易时产生的税费,二是持有之后的税费。

     交易税费主要有司法书士登记劳务费,登记税,不动产取得税,印花税,5年或者10年火灾地震保险,中介费等费用,这些都是交易的时候产生的一次性税费。这些交易税费的计算依据是以房屋土地的评估值来计算的,全部税费加起来大概占房产价格的4% ~ 6%。

    买下来以后持有就相对简单了,每年只需要缴纳一个固都税就可以了,关西地区是每年4月1日开始缴纳,关东地区是每年的元月1日开始缴纳。日本缴税都有专业的税理士代为计算申报,自己按照税理士的申报单进行缴纳即可,非常省心,一般不用担心不懂延误缴税而遭受处罚的事情发生

    如果您买的是公寓的话还会有管理费修缮金,管理费也就是我们常说的物业管理费,主要用于维护大楼的卫生,照明用电,安保,管理人员的工资等;而修缮金主要用于房屋的公共部分的修缮,设施零部件更换,房屋的定期修整,延长房屋使用年限,以维护房屋的高品质的正常使用。

 
在日置业手续及程序

      日本房产交易手续简明正规,全程都有有资质的不动产公司和司法律师介入,查阅房产资料,办理各种手续。特别是司法律师审核查阅确定房产资料没有问题并保证自己能够全权控制过户权限后司法律师才会通知买主付款,决算日司法律师确认到买主交清所有款项后就会到日本法务局进行房产过户登记手续,日本这样的法律程序就避免了交了款不过户或者过了户没收到房款的事情发生。一般情况下不会有什么问题;买下并不难,买下来的后续服务才是更应该考虑的一个比较重要的方面,所以如果您选择的是有一定经验的不动产公司,有后续配套的一系列服务的话,后面几乎都能顺利愉快的进行交易,买下房产后续服务您也可以省心,可无后顾之忧的愉快的持有下去,维护您接下来的长久稳定的收益。下面是确定房产后的购买交易手续:

  1  填写购买申请书(申请书需要标明签约日期和尾款交付日期以及房产登记名义人等,签约日期一般定提交申请书后的一至两个星期内)并交纳一定数量的锁房金(也叫诚意金)一般为2000~5000人民币,收到锁房金后我们就会为您办理锁房手续,并着手调查房子的相关资料,房屋修缮历史状况,包括有无刑事案件等心理瑕疵事件记录。这时候您可以去准备房产登记用的身份地址公证书。(提示说明:不锁房虽然也可以,日本房产交易量仅次于美国的,好房源容易被人家先付钱的捷足先登,强烈建议锁房,不锁房说不定就浪费您宝贵的选择房源的精力和时间了)

  2  按照申请书填写的签约日期准备房屋总价的10%作为定金签约。在这我们的专任宅建士会给您做房产的重要事项说明,非常详细的给您说明房屋全部情况(约40分钟~1个小时),随之契约成立。

  3 房产过户登记 按照尾款规定的支付日期付清剩下的余款,(包括大概房价4-6%的交易税费)交付尾款的当天会完成过户手续,您从过户当天开始接收房租。在过户完成的10个工作日后就可以拿到房产证。

 
在日置业常见问题
 

一 问:在日本持有公寓的房东需要交啥费用?

答:

  1. 固定資産税/年(国家收取)

  2. 修缮金/月(管理组合收取)

  3. 管理费/月(管理组合收取)

  4. 街道费用(极少数有)  

二 问:日本房产交易时候的税费

答:

  1.   印花税 (一次性)

  2.   不动产取得税(一次性)

  3.   固定资产税(每年)

  4.   租金收入的所得税(在日的话每年)​

三问:买房都需要交什么费用,占比多少?

答 :  

  1.  印花税(国家收取)

  2. 不动产取得税(国家收取)

  3. 登记费和司法书士费用(国家和司法书士收取)

  4. 火灾地震保险(保险公司收取)

  5. 中介费(不动产公司收取),具体请点击日本房产交易税费 

  6. 管理费/月(管理组合收取),修缮金/月(管理组合收取),固定資産税/年(国家收取),街道费用(极少数有)​

四问:房产税到底占比多少

答:

     房产税根据房子的『課税証明書』的评价额可以算出来。和房价无关!有的偏远地区房产税免征收。最贵的地方房产税占房价的千分之2左右(这里提到房价的千分之几是按照经验,给您直观感觉)

五问:一套房可以写几个人的名字?

答:

     房产登记人数不受限制。原则上是多少人登记都可以。人越多登记费用越高。登记人可以按照比例房产登记。持有比例可以自行规定。也可以按照双方出资格划分。

六问:夫妻离婚是否影响在日本的房产

答:

     日本房产过户或者继承,需要登记人出据相关的手续,原则上只认登记人。如果一方死亡,可以按照亲属关系继承。离婚后如何认定婚前或婚后财产,需要找行政书士咨询。

七问:不满18周岁孩子是否可以单独房产登记

答:

可以的

1 需要父母双方或者监护人签字的确认书

2 孩子的户口本公证书一份

八问:在日本的中国银行可以贷款吗?

答:

   目前中国银行停止了这项业务。而且无法开户。

九问:外国人可以贷款吗?

答:

     外国人可以贷款。贷款有很多种形式。利息高低、额度都因银行不同而不同。请点击 非日本居民贷款查看详情。

十问:外国人可以在日本开设个人账号吗?

答:

不可以。银行开户需要出据『在留卡』。旅游签证的人是没有的。

十一问:在日本买房会不小心买到凶宅吗?

答:

不会的~可能性几乎为0

首先,契约书上必须注明清楚,不注明是违法的。

其次,房屋所发生的事件履历终身跟随,哪怕你房子拆掉了.土地还在的话,再盖新的也会被标注上.

最后,日本都会把这种房子标注为:心理瑕疵.所以买的时候,遇到特别便宜的房子,就问下,是否有心里瑕疵.显得您特别专业.

十二问:日本为啥角部屋最贵?

  • 采光面多

  • 听不到生活噪音

  • 眺望良好

  • 通风好

  • 日本非中国这种“板楼”,南北通透,而是转圈盖房子。圆柱形。所以一个楼里只有“角部屋”可以保证双面采光和通风

  • 一般角部屋在一个楼里是最贵的。设计也是最好的,如果您遇到角部屋,那就下手吧

十三问:日本买房需要本人来日本吗?

答:可以代理买房~~自己来也可以.不过和国内不同的是,国内买房自己去办理过户手续.日本是委托司法书士全程办理即可。

后期自己可以在"法务局"官方网站上查询 

可以全程委托当地房产公司办理.资料邮寄.合同邮寄签署.视频解释.

十四问:日本房产税高吗?

答:咱们中国目前没有房产税,所以和中国没有办法做比较.

日本房产税的增税方法是按照国家对你所持有的房产的土地评估增税额+建筑物的增税额相加得出的一个固定数字.

注意:和你买卖房产的价格没有一点关系的

计算方式复杂,我教大家一个简单的方式,大概八九不离十

也就是您买房价格的" 千分之1-3 " 基本上不超过千分之三

比如您房子100万人民币买的.大概年房产税是 2000-3000人民币.

十五问:疫情期间日本房租受影响吗?

答:疫情期间内,针对租客的房租补助是没有的,但是如果失业状态下,国家针对失业者的补助是有的.全额开工资的70%.目前为止截至到2021年4月份.补助是从2020年4月份开始的。

十六问:在日本做房东需要缴纳什么费用?

​答:

  • 持有公寓房东需要缴纳:

     1, 管理费(物业费,交给管理组合,也就是物业公司按照持面积比例) --- 每个月缴纳

     2, 修缮金(物业费之一,交给管理组合,也就是物业公司.按照持面积比例) --- 每个月缴纳

     3, 固定资产税(房产税,交给国家的.大概不超过房价的千分2左右)--- 每年一次.

     4, 托管费(如果您不在日本,租房交给租赁托管公司,一般是租金的5%托管费)---每个月缴纳

  •   以下情况或许有 

      5, 町費(街道费用,类似于国内街道费,街道定期举办活动什么的,有的话必须交.一般300-1000日元不等)--- 每个月交

      6, 水费 (有的楼房水费是固定的.也就是不管用多少都是收这么多.所以租客交水费给房东,房东交自来水公司)---每个月交

 

  • 一户建的情况下(别墅)

     1, 固定资产税(房产税,交给国家的.大概不超过房价的千分2左右)--- 每年一次.

     2, 托管费(如果您不在日本,租房交给租赁托管公司,一般是租金的5%托管费)---每个月缴纳

  •   以下情况或许有 

     3, 町費(街道费用,类似于国内街道费,街道定期举办活动什么的,有的话必须交.一般300-1000日元不等)--- 每个月交

​十七问:日本租房租金也需要压一付三吗?

答:日本房租没有压几付几的这种模式,都是提前一个月交房租.

  • 日本租客在租房前一般都需要加入租赁保证会社(也就是房租的保险公司),万一无法支付或者拖欠,由保证会社支付房东租金.保证会社的费用由租客承担.

  • 所以对于房东来说,万无一失.保证会社的另一个功能是审查租客的身份,已经收入情况.对于暴力团体(黑社会)是不能通过的.

     所以留学生租房也比较困难.因为没有收入

  • 对于海外的房东,日本保证会社制度是确保了租金的完整回收.安心投资吧

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